隨著鄉村振興戰略的推進,“田園綜合體”作為融合現代農業、休閑旅游與社區居住的新業態,在國內如雨后春筍般涌現。一個殘酷的現實是,據行業觀察與研究報告顯示,超過百分之九十的田園綜合體項目并未達到預期效果,甚至陷入經營困境或宣告失敗。這背后折射出的,不僅是農業旅游開發的挑戰,更是規劃設計與運營模式的深層痛點。
一、 同質化嚴重,缺乏核心靈魂與在地性
許多項目盲目跟風,簡單復制“網紅”模式,將花海、民宿、采摘、農家樂等元素進行機械堆砌,形成“千村一面”的尷尬局面。規劃脫離當地的自然稟賦、文化脈絡與產業基礎,未能挖掘并塑造獨特的主題IP。游客體驗雷同,缺乏記憶點和重游意愿,項目生命力脆弱。
二、 前期投入巨大,后期運營與盈利模式模糊
田園綜合體往往涉及土地流轉、基礎設施、景觀營造、房屋改建等巨額先期投資。許多開發者重“硬件”建設、輕“軟件”運營,對持續性的內容更新、活動策劃、品牌營銷投入不足。盈利過度依賴門票、餐飲住宿等初級消費,對產業鏈延伸(如在地農產品深加工、文創產品開發、教育研學、健康養老等)探索不夠,導致投資回報周期漫長,資金鏈極易斷裂。
三、 與農業本質脫節,農民主體地位缺失
部分項目為追求“高大上”的旅游形象,將農業弱化為背景板,甚至排斥原有農業生產活動,使得項目失去了“田園”的根基與 authenticity(真實性)。更重要的是,在開發過程中,未能有效構建與本地農民的利益聯結機制。農民往往被邊緣化,僅獲得土地租金或打工收入,未能真正參與決策、分享發展紅利,導致項目缺乏社區支持,本土活力難以激活。
四、 規劃設計脫離市場,客群定位失準
許多項目由政府部門或資本主導,規劃時對目標客群的需求、消費習慣、停留時間等市場調研不足。盲目追求規模宏大、業態齊全,忽視了與主要客源地的距離、交通可達性以及區域市場的競爭格局。項目建成后,發現客流量遠低于預期,陷入“叫好不叫座”的窘境。
五、 政策依賴性強,可持續經營能力不足
一些項目初期高度依賴政府補貼、政策紅利驅動,其商業模式本身并未經過市場充分驗證。當政策重點轉移或補貼退坡后,項目便難以為繼。缺乏專業、穩定的運營管理團隊,服務質量參差不齊,無法形成良好的口碑傳播和復購率。
破局之道:回歸本質,系統創新
成功的田園綜合體,必然是“農業為基、文化為魂、產業為脈、農民為主、市場為導”的系統工程。規劃之初,就需深度研判資源特色,找準差異化定位,講好獨一無二的“在地故事”。運營之中,需構建“農業+旅游+社區”的融合生態,設計多元盈利組合,尤其要強化與農民的利益共同體建設。讓田園綜合體真正成為激活鄉村產業、傳承鄉土文化、富裕農民生活、滿足城市需求的可持續載體,而非又一個曇花一現的“樣板工程”。